Księgi wieczyste – artykuł I

Księgi wieczyste – artykuł I

księgi wieczyste notariusz warszawa

Czym są księgi wieczyste i czemu służą? Księga wieczysta jest to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych, czy spółdzielczych własnościowych praw do lokali). Większość lokali ma urządzone księgi wieczyste.

W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali – nie dla wszystkich prowadzone są księgi wieczyste, często zależy to od faktu, czy prawo do gruntu, na którym stoi budynek, zostało uregulowane.

Za pomocą księgi wieczystej możemy sprawdzić gdzie jest położona nieruchomość, komu przysługuje prawo do nieruchomości, a także dowiedzieć się o służebnościach, ograniczeniach w używaniu czy obciążających ją hipotekach.

Kto może przeglądać księgi wieczyste?

Każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej lub samodzielnie za pomocą systemu teleinformatycznego na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). 

System EKW jest jedynym prawnie obowiązującym źródłem informacji o treści ksiąg wieczystych prowadzonych przez sądy powszechne. Nie można w związku z tym zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Natomiast z treścią akt księgi może zapoznać się wyłącznie osoba mająca interes prawny oraz notariusz.

Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Pod pojęciem stanu prawnego nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, należy rozumieć aktualny stan prawny nieruchomości zapisany w księdze wieczystej na dzień przeprowadzenia transakcji, co przekłada się na to, że nawet jeśli w księdze wieczystej jako właściciel widniała osoba, która właścicielem nie była – kupujący nieruchomość i tak stanie się jej właścicielem (jeżeli nabył w dobrej wierze). 

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebnościom przesyłu.

Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza:

  • wzmianka o wniosku, 
  • wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, 
  • wzmianka o apelacji lub kasacji,
  • ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wzmianka stanowi ostrzeżenie dla każdego ewentualnego nabywcy nieruchomości, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do danej księgi wieczystej, który po jego dokonaniu, może zmienić treść księgi wieczystej. Rękojmia z powrotem zacznie obowiązywać, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną wykreślone z księgi wieczystej.

Jak samodzielnie wchodzić na stronę Elektronicznych Ksiąg Wieczystych?

Do podglądu księgi wieczystej potrzebny jest wyłącznie numer księgi wieczystej nieruchomości, którą chcemy sprawdzić. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. 

Kiedy nie jest znany numer księgi wieczystej – aby go ustalić, należy skontaktować się z właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości, Sądem Rejonowym – Wydziałem Ksiąg Wieczystych.

Dla potrzeb przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego EKW nie potrzeba podawać ani danych osobowych wnioskodawcy, ani uiszczać opłaty za jej przeglądanie.

Posiadając numer księgi wieczystej, Użytkownik wchodzi na stronę: https://ekw.ms.gov.pl/ 

Następnie wybiera ,,Przeglądanie księgi wieczystej”, po czym zostaje przeniesiony do strony, na której należy wpisać właściwy numer księgi.

Użytkownikowi wyświetlą się trzy pola przedzielone ukośnikami, powinny zostać wypełnione według następującego wzoru: 

np. WA1M/00000000/0 

(czteroznakowy kod wydziału/właściwy numer księgi wieczystej/cyfra kontrolna)

Następnie Użytkownik zostanie przeniesiony do strony, na której może wybrać przeglądanie: 

  • aktualnej treści księgi wieczystej, 
  • zupełnej treści księgi wieczystej (obejmuje również wpisy archiwalne od początku prowadzenia księgi w systemie informatycznym).

Jak pobrać księgę wieczystą i ile to kosztuje?

Treść księgi wieczystej, którą widzi się podczas przeglądania w systemie teleinformatycznym (w trybie przeglądania księgi wieczystej), nie ma waloru dokumentu wydanego przez sąd. Dopiero w przypadku złożenia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku o wydanie dokumentu, możliwe jest samodzielne wydrukowanie tych dokumentów za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, które to wydruki mają moc dokumentów wydawanych przez sąd, jeżeli posiadają cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Żeby pobrać księgę wieczystą, należy wybrać „Składanie wniosków o wydanie dokument z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”, podać numer księgi wieczystej i rozwiązać zadanie logiczne. Na kolejnym ekranie, po wybraniu konkretnego dokumentu, jaki Wnioskodawca chce uzyskać z podanej księgi wieczystej, należy wskazać na dokument do samodzielnego wydruku, jako żądaną formę dostarczenia dokumentu (drugą opcją jest korespondencyjna forma dostarczenia). 

Następnie Wnioskodawca zostanie przeniesiony do strony, na której będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty w wysokości: 20 zł (za odpis zwykły księgi wieczystej) lub 50 zł (za odpis pełny księgi wieczystej). Wniosek musi być opłacony przy jego składaniu. Możliwy jest tylko jeden sposób opłacania wniosków. System teleinformatyczny EKW udostępnia możliwość płatności przelewem automatycznym on-line oferowanym przez „Przelewy24”. 

Poniżej tabelka przedstawiająca wszystkie opłaty związane z pobieraniem odpisów oraz wyciągów z ksiąg wieczystych:

Wnioskodawca może złożyć równocześnie więcej niż jeden wniosek, dopuszcza się jednoczesne uiszczenie sumy opłat od poszczególnych wniosków podlegających opłacie.

W wyniku działania systemu teleinformatycznego EKW wnioskodawca otrzymuje dostęp do pliku w formacie PDF, zawierającego żądany dokument. Wydrukować należy całość dokumentu, nie dokonując żadnych zmian w treści i formie. Po wydrukowaniu taki dokument będzie posiadał moc dokumentu wydanego przez sąd, mimo iż nie będzie posiadał ani pieczęci sądu ani podpisu pracownika.

Czemu notariusz pobiera księgę wieczystą?

Notariusze są uprawnieni do wglądu zarówno do księgi wieczystej, jak i dokumentów stanowiących podstawy wpisów do księgi wieczystej, które zasadniczo nie są jawne. 

Notariusz pobiera księgę wieczystą przed czytaniem aktu notarialnego w celu upewnienia się, że daną nieruchomością można obrócić, czy nie pojawiły się żadne wzmianki, które wyłączyłby rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i uniemożliwiłby tym samym obrócenie nieruchomością. 

Zapraszamy do drugiego artykułu o księgach wieczystych. Klik!