Kilka słów o umowie deweloperskiej,
czyli czym tak naprawdę jest i jak się do niej przygotować
Nie wyobrażamy już sobie zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera, który dopiero ma być wybudowany, a na który nie rzadko będziemy brali kredyt bez podpisania tak zwanej umowy deweloperskiej.
Warto na wstępie zaznaczyć, że nie zawsze jednak tak było a wprowadzenie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego było prawdziwą rewolucją. Kto z Was kojarzy znakomity polski film o tytule Plac Zbawiciela, wyreżyserowany w 2006 roku przez Joannę Kos-Krauze i Krzysztofa Krauzego? Co którzy jeszcze go nie widzieli – mają okazję naprawić ten błąd i jedynie przypominamy, że ten dramat opowiada nam autentyczną historię rodziny z Warszawy, zmagającej się z ogromem problemów materialnych spowodowanych bankructwem dewelopera w Warszawie.
Dziś trudno sobie wyobrazić czasy, w których prawa kupującego lokal nie były chronione wcale, jak informacje o bankructwach deweloperów i niejasne regulacje tworzyły przekonanie o niewielkim ryzyku, jakie niesie za sobą decyzja o zakupie mieszkania, które dopiero zostanie wybudowane.
Dla kogo umowa deweloperska
Ustawa potocznie zwana deweloperską była prawdziwą nowością, która wprowadziła szereg wcześniej niespotykanych rozwiązań i uregulowała kwestie ochrony praw nabywcy – kupującego, jak również samą treść umowy deweloperskiej. Przede wszystkim zdefiniowano kim jest deweloper i kim jest nabywca lokalu, a także ich prawa i obowiązki, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich oraz zasady postępowania ze środkami pieniężnymi nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że umowa deweloperska dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych dotychczas niewybudowanych lub będących w trakcie budowy i bez wydanego pozwolenia na ich użytkowanie. Nabywcą w rozumieniu ustawy może być tylko osoba fizyczna. W przypadku lokali niemieszkalnych, lokali mieszkalnych po wydaniu pozwolenia na użytkowanie albo w przypadku osób prawnych możemy posiłkować się zawarciem Umowy przedwstępnej, o której wcześniej wspominaliśmy i zapraszamy do artykułu na jej temat.
Co powinna zawierać umowa deweloperska
Treść Umowy deweloperskiej jest dosyć szczegółowo sprecyzowana w ustawie i musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać między innymi:
- określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
- cenę nabycia lokalu, sposób jej płatności z uwzględnieniem zasad ochrony nabywcy,
- informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie,
- dane lokalu, to jest jego usytuowanie, powierzchnię i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
- termin przeniesienia na nabywcę prawa oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
- określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, przyznanych na podstawie ustawy,
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.
Prospekt informacyjny w umowie deweloperskiej
Przed podpisaniem w obecności notariusza umowy deweloperskiej, deweloper przedstawia klientowi do zapoznania się z wzorem umowy, a także prospektem informacyjnym.
Prospekt informacyjny wraz ze wzorem umowy oraz rzutami lokalu stanowią później załączniki do Umowy deweloperskiej. Prospekt informacyjny to swoisty przewodnik przybliżający nam poprzednie inwestycje dewelopera (takie jakby portfolio) i jego doświadczenie na rynku nieruchomości, jak również zawiera informacje na temat konkretnej inwestycji i lokalu, którym jesteśmy zainteresowani, a załącznikiem do niego jest wzór umowy deweloperskiej.
Ważną informacją jest, że deweloper przed podpisaniem umowy deweloperskiej ma obowiązek poinformować nabywcę o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym.
Warto czytać umowy deweloperskie
Umowa deweloperska stanowi zabezpieczenie interesów nabywcy i zapewnia mu ochronę na przykład w przypadku opóźnienia wydania lokalu czy w sytuacji gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przede wszystkim jasno wskazała prawa nabywcy jak i obowiązki dewelopera i chociaż wzory umowy deweloperskiej dołączone do prospektu informacyjnego są niejednokrotnie długie i trudno je czytać, zdecydowanie warto to zrobić dla ochrony swoich interesów.