Umowa przedwstępna – kluczowe zabezpieczenie transakcji

Umowa przedwstępna to umowa, na mocy której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, np. umowy sprzedaży nieruchomości. Tego rodzaju umowa powinna określać istotne warunki przyszłej transakcji, takie jak cena, przedmiot umowy oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego zapewnia dodatkowe zabezpieczenie prawne dla obu stron.

Elementy umowy przedwstępnej

Strony, które decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, najczęściej sporządzają ją w formie aktu notarialnego. W treści umowy należy precyzyjnie określić:

  • Strony umowy (sprzedającego i kupującego),

  • Przedmiot umowy, np. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego,

  • Cenę i sposób płatności,

  • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wydania przedmiotu umowy.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli strony nie określą terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, może ona zostać zawarta w odpowiednim czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną. Jeśli obie strony są uprawnione do wyznaczenia terminu, obowiązuje ten wskazany przez stronę, która złożyła oświadczenie wcześniej. W przypadku, gdy w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie ustalony termin na umowę przyrzeczoną, nie można domagać się jej zawarcia.

Zadatek a zaliczka

Jednym z ważnych elementów umowy przedwstępnej może być zadatek, który jest formą zabezpieczenia realizacji umowy. W przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron, druga strona może zatrzymać zadatek lub żądać jego dwukrotności. Zadatek działa jak forma odszkodowania, co odróżnia go od zaliczki, która podlega zwrotowi niezależnie od powodów niewykonania umowy.

Zaliczka natomiast, w przeciwieństwie do zadatku, nie jest uregulowana przepisami prawa i nie wiąże się z takimi samymi konsekwencjami. W przypadku odstąpienia od umowy, zaliczka musi zostać zwrócona w pełnej wysokości, ponieważ nie spełniła swojej funkcji jako świadczenie nienależne.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to istotne narzędzie zabezpieczające przyszłą transakcję, szczególnie przy zakupie nieruchomości. Dzięki precyzyjnym zapisom dotyczącym przedmiotu umowy, terminu oraz ceny, zapewnia ona pewność prawną obu stronom. Zadatek oraz inne zastrzeżenia umowne dodatkowo chronią interesy stron, gwarantując realizację umowy lub odpowiednie rekompensaty w przypadku niewykonania zobowiązań.