Co oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i czym się różni od lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość?

Co oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i czym się różni od lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość?

Gdy chcemy sprzedać lub kupić mieszkanie, powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że nasz lokal może mieć jedną z dwóch form prawnych,
są nimi:

  1. lokal stanowiący odrębną nieruchomość
  2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Lokal stanowiący odrębną nieruchomość

Prostsza sprawa, gdy jest to tzw. lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Mamy wtedy pełne prawo własności takiego lokalu, z którym zawsze jest związany udział w nieruchomości wspólnej, czyli tej na której posadowiony jest budynek. Przykładem niech będzie mieszkanie w bloku. Kupując mieszkanie mamy część własną, czyli nabyty lokal oraz część wspólną w gruncie, na którym blok stoi. Częściami wspólnymi są również urządzenia w budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, na przykład klatka schodowa, z której korzystają aby dostać się do swojego lokalu, winda, części piwniczne czy strychy.

Jeżeli lokal stanowi odrębną nieruchomość to znaczy, że musi mieć założoną i prowadzoną księgę wieczystą. Odszukać ją możemy w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia tego lokalu. Oczywiście dostęp do ksiąg jest możliwy również drogą elektroniczną, po wpisaniu numeru księgi na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/

Jako właściciele lokalu mamy oczywiście prawa i obowiązki, a najważniejsze z nich, to:

  1. zobowiązanie do opłacania podatku od nieruchomości (to jest od udziału w gruncie na którym posadowiony jest budynek),
  2. możliwość  ustanowienia hipoteki z jej wpisem w księdze wieczystej, co umożliwia nam wzięcie kredytu hipotecznego z wybranego przez nas banku na zakup lokalu,
  3. możliwość ustanowienia służebności osobistej dożywotniego mieszkania i korzystania z lokalu, dla osoby przez nas wskazanej i ujawnienie tej służebność w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty są potrzebne do kupna i sprzedaży lokalu?

  • imiona i nazwiska stron umowy (dane z dokumentów tożsamości i ich stany cywilne),
  • podstawa nabycia lokalu (akt notarialny nabycia lokalu lub inny dokument potwierdzający własność),
  • wskazanie ceny lokalu i sposobu jej zapłaty,
  • podanie rachunku bankowego do zapłaty ceny,
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
  • zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej, które mówi czy lokal jest zadłużony z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Należy pamiętać, że wybierając się do notariusza trzeba zabrać ze sobą ważny dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport).

Wskazane dokumenty są podstawowe i indywidualnie wskazujemy na podstawie stanu prawnego i faktycznego lokalu, czy będą potrzebne dodatkowe. W celu uzyskania wszelkich informacji prosimy o kontakt z nami bezpośrednio telefonicznie: +48 22 404 78 04, w siedzibie kancelarii: tutaj lub mailowo: biuro@notariuszki.com

Przepisy regulujące stan prawny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość to:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku- Kodeks cywilny,
  • ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali,
  • ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Bardziej skomplikowana sprawa jest ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Nie oznacza to jednak, że jest to prawo, którego nabycie naraża nas na jakiekolwiek niebezpieczeństwo. W tym wypadku nabywamy prawo zamieszkiwania w lokalu. Jest tak, ponieważ właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia. Nadal jednak prawo do lokalu podlega zbywaniu (sprzedaż, darowizna, zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego, dożywocie itd.), dziedziczeniu, egzekucji i może zostać, pod pewnymi warunkami, obciążone hipoteką.

Zdarza się, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie ma założonej księgi wieczystej. Dzieje się tak z dwóch powodów. Pierwszy to taki, że nie ma przepisów prawa, które nakładałyby taki obowiązek. Bywa również, że spółdzielnia nie ma uregulowanego prawa własności do gruntów. W takim wypadku nie można założyć księgi wieczystej dla lokalu wcale, a przynajmniej do momentu kiedy spółdzielnia prawo własności do gruntu nie ureguluje.

Jakie znaczenie ma to dla nas istnienie księgi wieczystej dla lokalu ?

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma założoną księgę wieczystą wtedy możemy posiłkować się środkami z kredytu, ponieważ istnieje możliwość ustanowienia hipoteki na rzecz banku z jej wpisem w księdze wieczystej, co jest najważniejszym elementem zabezpieczenia się banku.

Jakie znaczenie ma to dla brak księgi wieczystej dla lokalu ?

Oznacza to problem przy kredytowaniu kupna takiego prawa. Banki nie chcą udzielać kredytu na tego typu lokale, ponieważ nie mogą się w pełni zabezpieczyć. Wówczas jedynym sposobem na nabycie tego prawa jest płatność całej ceny ze środków własnych.

Jakie mamy obowiązki i prawa w związku z uprawnieniem do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ?

  1. w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie występuje obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości,
  2. istnieje możliwość  ustanowienia hipoteki jeżeli dla tego prawa jest prowadzona księga wieczysta lub jeżeli istnieje możliwość jej założenia,
  3. nie ma możliwość ustanowienia hipoteki jeżeli spółdzielnia nie ma uregulowanego gruntu pod budynkiem a księga dla lokalu nie została założona,
  4. nie ma możliwości ustanowienia służebności osobistej dożywotniego mieszkania i korzystania z lokalu, dla osoby przez nas wskazanej
    i ujawnienie tej służebność w księdze wieczystej, bez względu na to czy księga dla tego prawa jest czy jej nie ma.

Żeby sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.
Z dokumentu powinno wynikać:

  1. komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i na jakiej podstawie prawnej,
  2. czy osoba jest członkiem spółdzielni,
  3. numer lokalu, powierzchnia użytkowa lokalu i kondygnacja  na której lokal jest posadowiony,
  4. informacja czy dla prawa założona jest księga wieczysta (z numerem księgi wieczystej jeżeli jest założona),
  5. informacja czy prawo do gruntów jest uregulowane,
  6. informacje na temat opłat za lokal.
  7. dokument musi być podpisany przez uprawnione do tego osoby, z reguły dwaj członkowie zarządu spółdzielni.

Wskazane dokumenty są podstawowe i indywidualnie wskazujemy na podstawie stanu prawnego i faktycznego lokalu, czy będą potrzebne dodatkowe. W celu uzyskania wszelkich informacji prosimy o kontakt z nami bezpośrednio telefonicznie: +48 22 404 78 04, w siedzibie kancelarii: tutaj lub mailowo: biuro@notariuszki.com

Od 2007 roku nie ustanawia się nowych spółdzielczych praw do lokalu.
Można jednak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w lokal stanowiący odrębną nieruchomość, podczas wizyty w kancelarii notarialnej przy współdziałaniu ze spółdzielnią mieszkaniową.

Przepisy regulujące spółdzielcze prawo do lokalu:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku- Kodeks cywilny,
  • ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych,
  • ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.