Co oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i czym się różni od lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość?
Gdy chcemy sprzedać lub kupić mieszkanie, powinniśmy zdawać sobie sprawę z tego, że nasz lokal może mieć jedną z dwóch form prawnych,
są nimi:
- lokal stanowiący odrębną nieruchomość
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Lokal stanowiący odrębną nieruchomość
Prostsza sprawa, gdy jest to tzw. lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Mamy wtedy pełne prawo własności takiego lokalu, z którym zawsze jest związany udział w nieruchomości wspólnej, czyli tej na której posadowiony jest budynek. Przykładem niech będzie mieszkanie w bloku. Kupując mieszkanie mamy część własną, czyli nabyty lokal oraz część wspólną w gruncie, na którym blok stoi. Częściami wspólnymi są również urządzenia w budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, na przykład klatka schodowa, z której korzystają aby dostać się do swojego lokalu, winda, części piwniczne czy strychy.
Jeżeli lokal stanowi odrębną nieruchomość to znaczy, że musi mieć założoną i prowadzoną księgę wieczystą. Odszukać ją możemy w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia tego lokalu. Oczywiście dostęp do ksiąg jest możliwy również drogą elektroniczną, po wpisaniu numeru księgi na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/
Jako właściciele lokalu mamy oczywiście prawa i obowiązki, a najważniejsze z nich, to:
- zobowiązanie do opłacania podatku od nieruchomości (to jest od udziału w gruncie na którym posadowiony jest budynek),
- możliwość ustanowienia hipoteki z jej wpisem w księdze wieczystej, co umożliwia nam wzięcie kredytu hipotecznego z wybranego przez nas banku na zakup lokalu,
- możliwość ustanowienia służebności osobistej dożywotniego mieszkania i korzystania z lokalu, dla osoby przez nas wskazanej i ujawnienie tej służebność w księdze wieczystej.
Jakie dokumenty są potrzebne do kupna i sprzedaży lokalu?
- imiona i nazwiska stron umowy (dane z dokumentów tożsamości i ich stany cywilne),
- podstawa nabycia lokalu (akt notarialny nabycia lokalu lub inny dokument potwierdzający własność),
- wskazanie ceny lokalu i sposobu jej zapłaty,
- podanie rachunku bankowego do zapłaty ceny,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej, które mówi czy lokal jest zadłużony z tytułu opłat eksploatacyjnych.
Należy pamiętać, że wybierając się do notariusza trzeba zabrać ze sobą ważny dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport).
Wskazane dokumenty są podstawowe i indywidualnie wskazujemy na podstawie stanu prawnego i faktycznego lokalu, czy będą potrzebne dodatkowe. W celu uzyskania wszelkich informacji prosimy o kontakt z nami bezpośrednio telefonicznie: +48 22 404 78 04, w siedzibie kancelarii: tutaj lub mailowo: biuro@notariuszki.com
Przepisy regulujące stan prawny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość to:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku- Kodeks cywilny,
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali,
- ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Bardziej skomplikowana sprawa jest ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Nie oznacza to jednak, że jest to prawo, którego nabycie naraża nas na jakiekolwiek niebezpieczeństwo. W tym wypadku nabywamy prawo zamieszkiwania w lokalu. Jest tak, ponieważ właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia. Nadal jednak prawo do lokalu podlega zbywaniu (sprzedaż, darowizna, zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego, dożywocie itd.), dziedziczeniu, egzekucji i może zostać, pod pewnymi warunkami, obciążone hipoteką.
Zdarza się, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie ma założonej księgi wieczystej. Dzieje się tak z dwóch powodów. Pierwszy to taki, że nie ma przepisów prawa, które nakładałyby taki obowiązek. Bywa również, że spółdzielnia nie ma uregulowanego prawa własności do gruntów. W takim wypadku nie można założyć księgi wieczystej dla lokalu wcale, a przynajmniej do momentu kiedy spółdzielnia prawo własności do gruntu nie ureguluje.
Jakie znaczenie ma to dla nas istnienie księgi wieczystej dla lokalu ?
Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma założoną księgę wieczystą wtedy możemy posiłkować się środkami z kredytu, ponieważ istnieje możliwość ustanowienia hipoteki na rzecz banku z jej wpisem w księdze wieczystej, co jest najważniejszym elementem zabezpieczenia się banku.
Jakie znaczenie ma to dla brak księgi wieczystej dla lokalu ?
Oznacza to problem przy kredytowaniu kupna takiego prawa. Banki nie chcą udzielać kredytu na tego typu lokale, ponieważ nie mogą się w pełni zabezpieczyć. Wówczas jedynym sposobem na nabycie tego prawa jest płatność całej ceny ze środków własnych.
Jakie mamy obowiązki i prawa w związku z uprawnieniem do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ?
- w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie występuje obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości,
- istnieje możliwość ustanowienia hipoteki jeżeli dla tego prawa jest prowadzona księga wieczysta lub jeżeli istnieje możliwość jej założenia,
- nie ma możliwość ustanowienia hipoteki jeżeli spółdzielnia nie ma uregulowanego gruntu pod budynkiem a księga dla lokalu nie została założona,
- nie ma możliwości ustanowienia służebności osobistej dożywotniego mieszkania i korzystania z lokalu, dla osoby przez nas wskazanej
i ujawnienie tej służebność w księdze wieczystej, bez względu na to czy księga dla tego prawa jest czy jej nie ma.
Żeby sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.
Z dokumentu powinno wynikać:
- komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i na jakiej podstawie prawnej,
- czy osoba jest członkiem spółdzielni,
- numer lokalu, powierzchnia użytkowa lokalu i kondygnacja na której lokal jest posadowiony,
- informacja czy dla prawa założona jest księga wieczysta (z numerem księgi wieczystej jeżeli jest założona),
- informacja czy prawo do gruntów jest uregulowane,
- informacje na temat opłat za lokal.
- dokument musi być podpisany przez uprawnione do tego osoby, z reguły dwaj członkowie zarządu spółdzielni.
Wskazane dokumenty są podstawowe i indywidualnie wskazujemy na podstawie stanu prawnego i faktycznego lokalu, czy będą potrzebne dodatkowe. W celu uzyskania wszelkich informacji prosimy o kontakt z nami bezpośrednio telefonicznie: +48 22 404 78 04, w siedzibie kancelarii: tutaj lub mailowo: biuro@notariuszki.com
Od 2007 roku nie ustanawia się nowych spółdzielczych praw do lokalu.
Można jednak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w lokal stanowiący odrębną nieruchomość, podczas wizyty w kancelarii notarialnej przy współdziałaniu ze spółdzielnią mieszkaniową.
Przepisy regulujące spółdzielcze prawo do lokalu:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku- Kodeks cywilny,
- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych,
- ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.