Hipoteka, czym jest, kiedy najczęściej mamy z nią do czynienia, jakie są sposoby składania wniosku o jej wpis

Co to jest hipoteka?

Hipoteka Notariusz Warszawa

Co to jest hipoteka? Na czym polega?  Kiedy powstaje, jak ją ustanowić, a na końcu jak ją wykreślić z księgi wieczystej? Poniżej odpowiadamy na wszystkie te pytania, opierając się na najczęściej występujących w życiu przykładach.

Czym jest i kiedy ustanawiana jest hipoteka? Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe. Jest ustanawiana na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności wierzyciela. Skomplikowane? Poniżej jaśniej.

Zaciągając kredyt w banku stajemy się dłużnikiem. Bank, który nam go udziela jest wierzycielem, a chcąc zabezpieczyć swoją wierzytelność – pieniądze, zabezpiecza się na nieruchomości, na wypadek niespłacania przez na kredytu (rat).  Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej.

W jaki sposób może być ustanowiona hipoteka?

Mamy dwa sposoby ustanawiania hipoteki:

  1. w formie aktu notarialnego – wówczas na notariuszu spoczywa obowiązek złożenia wniosku wieczystoksięgowego o wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, pobrania stosownej opłaty sądowej oraz pobranie i przesłanie do właściwego urzędu skarbowego podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki,
  2. samodzielnie – polega na samodzielnym złożeniu do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wpis w księdze wieczystej formularzu KW WPIS załączając stosowne dokumenty (w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku – dokumentem będzie najczęściej zaświadczenie/oświadczenie banku potwierdzające udzielenie kredytu z informacją o ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń, zgodnie z treścią art. 95 ustawy Prawo bankowe). W sytuacji wyboru tego sposobu ustanowienia hipoteki sami musimy udać się do sądu. A tam złożyć odpowiedni wniosek do działu IV księgi wieczystej o wpis hipoteki, uiścić opłatę sądową z tego tytułu, a następnie opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki.

Co może być przedmiotem hipoteki?

Przedmiotem hipoteki może być nie tylko nieruchomość, ale także:

  1. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, 
  2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, 
  3. wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Ponadto hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw – tak się zdarza najczęściej w przypadku ustanawiania hipoteki łącznej – np. na lokalu oraz na udziale w garażu. 

Na zabezpieczenie czego można ustanowić hipotekę?

Hipotekę można ustanowić:

  • na zabezpieczenie wierzytelności powstałej po podpisaniu z bankiem umowy o kredyt (chodzi tutaj najczęściej o płatności ratalne – tj. kapitał wraz z odsetkami),
  • na zabezpieczenie zapłaty np. w związku z umową sprzedaży, umową najmu, umową dzierżawy,
  • na zabezpieczenie spłaty pożyczki.

Co powinniśmy załączyć do wniosku o wpis hipoteki?

Zależy to od tego, na zabezpieczenie jakiej wierzytelności jest ustanawiana hipoteka.  Jeżeli jest to hipoteka na zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z udzielonego nam kredytu, wówczas do wpisu hipoteki będzie potrzebne oświadczenie banku wydane w trybie art. 95 Prawa bankowego. Z treści oświadczenia wynikać będzie wysokość udzielonego kredytu na nabycie konkretnej nieruchomości oraz że zabezpieczeniem tego kredytu będzie hipoteka ustanowiona na rzecz banku do określonej sumy (kwota).

Jeżeli chcemy ustanowić hipotekę na zabezpieczenie zapłaty ceny wynikającej z umowy sprzedaży,  czy też innych umów, a także na zabezpieczenie spłaty pożyczki – wówczas wystarczy złożenie przez nas oświadczenia o ustanowieniu hipoteki przed notariuszem i okazanie umowy, z której wynika powstanie danej wierzytelności.

Ile kosztuje opłata sądowa za wpis hipoteki?

Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200,00 złotych. Uiszcza się ją w kasie sądu, jeżeli sami składamy wniosek, bądź uiszczamy tę opłatę u notariusza, jeżeli hipoteka jest ustanawiana w akcie notarialnym.

W jakiej wysokości uiszczany jest podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki?

Podatek ten, w przypadku hipotek powstałych na skutek zawartych kredytów hipotecznych będzie wynosił 19,00 złotych, który odprowadzany jest przez notariusza, jeżeli to przed nim składamy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Podatek ten będziemy odprowadzali sami, jeżeli złożyliśmy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki przed pracownikiem banku, w związku z zawartą umową o kredyt.

Czy hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności?

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby hipoteka umowna zabezpieczała kilka wierzytelności powstałych z różnych stosunków prawnych, a przysługujących temu samemu wierzycielowi. 

Przykład

Kargul zawarł z Pawlakiem dwie umowy pożyczek. Zgodzili się, że ich zabezpieczeniem będzie jedna hipoteka na nieruchomości Kargula.

Czy hipoteka może zabezpieczać dodatkowe świadczenia?

Hipoteka może zabezpieczać mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Czy wzmianka w dziale IV o wpis hipoteki oznacza, iż nieruchomość została już obciążona?

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, jest on wpisem konstytutywnym, co oznacza, iż sama wzmianka jeszcze nie obciąża nieruchomości, a hipoteka nie została ustanowiona.

Czy mogę zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką?

Oczywiście, ponieważ niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Jednak należy pamiętać, że hipoteka podąża za nieruchomością, co oznacza, że będzie obciążała nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Czy występuje jakiekolwiek ryzyko kupienia nieruchomości obciążonej hipoteką?

To zależy od tego, jakie jest aktualne saldo zadłużenia oraz, czy nie przewyższa ono ceny sprzedaży danej nieruchomości. W praktyce bardzo często zdarza się, iż dłużnik (Sprzedający) sprzedaje nieruchomość obciążoną hipoteką i albo zadłużenie zostało spłacone, na potwierdzenie czego przedstawia stosowny dokument, albo przedkłada zaświadczenie wierzyciela (np. Banku) o wysokości zadłużenia. W drugim wariancie, część ceny w wysokości odpowiadającej zadłużeniu, przelewana jest bezpośrednio na rachunek wierzyciela, a ten po zaksięgowaniu wpłaty – wydaje dokumenty niezbędne do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Kiedy hipoteka wygasa?

Hipoteka wygasa w momencie wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.

Uwaga, w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej, hipoteka wygaśnie po upływie dziesięciu lat.

Kiedy powstaje hipoteka przymusowa?

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika, na przykład w przypadku niepłacenia podatków.