Przez kogo zawierana jest umowa najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego jest umową bardzo zbliżoną formą do umowy najmu okazjonalnego, jednak różni się przede wszystkim tym, że zawierana jest przez osobę fizyczną, osobę prawną bądź jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Przy umowie najmu okazjonalnego spotykamy się wyłącznie z osobami fizycznymi po stronie wynajmującej, zaś najem instytucjonalny skierowany jest właśnie do osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, bądź też dla spółek, które zajmują się najmem lokali.
Na jaki czas można zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?
Posługując się ponownie odniesieniem do umowy najmu okazjonalnego, tak samo jak w najmie okazjonalnym – umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony. Jednak w przypadku najmu okazjonalnego, umowa może być zawarta maksymalnie na okres dziesięciu lat, zaś po upływie tego terminu – umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.
Przy najmie instytucjonalnym, ustawodawca wyłączył stosowanie przedłużenia umowy najmu, natomiast nie dookreślił górnej granicy długości okresu najmu lokalu, wobec czego strony umowy mogą postanowić zawarcie jej także na bardzo długi okres czasu, jak chociażby na dwadzieścia lat.
Możliwość zawarcia umowy na dowolnie długi okres czasu, zapewnia stronom umowy bezpieczeństwo w zakresie trwałości najmu.
Co powinno stanowić załącznik do umowy najmu instytucjonalnego?
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji (tak samo jak w najmie okazjonalnym) i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Przy najmie okazjonalnym, najemca zobowiązany jest wskazać lokal, do którego wyprowadzi się wraz z osobami z nim zamieszkującymi, w razie zakończeniu stosunku najmu. Przy najmie instytucjonalnym najemca zobowiązany jest oświadczyć, że w razie konieczności wykonania rygoru, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
Najem instytucjonalny jest też skierowany do osób (najemców), które z różnych przyczyn nie są w stanie wskazać lokalu zastępczego, do którego będą mogli się wyprowadzić w przypadku zakończeniu najmu, a przede wszystkim dla cudzoziemców, którzy nie mają możliwości wskazania lokalu zastępczego na terenie Polski.
W jakiej formie powinna być zawarta umowa najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz wszelkie zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Co się dzieje w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu instytucjonalnego?
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy, a także w razie wystąpienia przyczyn rozwiązujących umowę wskazanych przez strony w tejże umowie.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku, gdy lokator nie zastosuje się do żądania właściciela lokalu, możliwe jest wystąpienie przez niego do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może wystąpić od razu do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji lokatora.