Umowa dożywocia

Umowa dożywocia

Historia z życia Katarzyny

Kasia umówiła się ze swoją przyjaciółką Marysią, w knajpce w centrum Warszawy. Nie widziały się ponad dwa miesiące. Ten koronawirus wstrząsnął życiem towarzyskim nie tylko ich, ale i całego świata. Kaśkę bardzo interesowało co słychać u jej przyjaciółki i z niecierpliwością wyczekiwała spotkania.

W końcu nadszedł dzień ploteczek. Radosne, wybrały jedną z knajpek w Hali Koszyki przy ulicy Koszykowej w Warszawie. Kaśka między krótkimi łykami swojej ulubionej kawy na mleku sojowym, wysłuchiwała Marysinych opowieści o tym jak:

• działała jako wolontariuszka na pierwszym froncie przeciwko Covid-19 na terenie Warszawa Śródmieście,
• wspierała restauratorów i artystów wykorzystując wszystkie swoje kontakty,
• pomagała kobietom, które w tym trudnym czasie szczególnie potrzebowały wsparcia,
• wyprowadzała psy na długie spacery z pobliskiego schroniska i dwa z nich zaadoptowała,
• a w każdej wolnej chwili opiekowała się samotną i chorą panią Halinką, sąsiadką z góry, której gotowała obiady, prała i krochmaliła obrusy, prasowała skarpetki wełniane, by wieczorami rozgrywać wspólne partyjki w szachy.

Historia z sąsiadką Halinką była arcy ciekawa. Pani Halina mocno zaprzyjaźniła się z Marysią. Urzekła ją jej dobroć i bezinteresowność. Uwielbiała również wspólne szachy, zwłaszcza, że niemal za każdym razem wygrywała.

Po nieco ponad dwóch miesiącach pani Halina wpadła na ciekawy pomysł. Poprosiła Marysię czy ta nie mogłaby się nią opiekować już na zawsze, spędzać z nią wspólnie czas, grać i przygotowywać obiady. Marysia bardzo lubiła Halinę i postanowiła, że spełni prośbę starszej pani. Halina była wzruszona. Popłakała się ze szczęścia. W podziękowaniu zaproponowała Marysi aby zawarły ️Umowę dożywocia️.

Wytłumaczyła, że to jest umowa, która polega na tym, że w zamian za ofiarowanie pomocy Halinie, opiekowanie się nią jak dotychczas Marysia otrzyma mieszkanie przy ulicy Koszykowej w Warszawie, której Halina jest właścicielką. Mąż Haliny zmarł bardzo dawno temu i nie miała wokół siebie żadnej rodziny czy bliskich. Marysia oniemiała z zachwytu. Oczywiście zgodziła się bez namysłu i umówiła spotkanie u notariusza aby zasięgnąć fachowej opinii i zebrać niezbędne dokumenty.

Kasia zakrztusiła się kawą słysząc to! Uściskała przyjaciółkę mówiąc że dobro wraca️ a taka okazja nie zdarza się codziennie.

Czym jest umowa dożywocia?

Słowo dożywocie każdy z Was pewnie słyszał i na pewno częściej kojarzy się z karą za popełnione przestępstwo niż z instytucją prawa cywilnego a co dopiero umową!

Nam chodzić będzie o ujęcie dożywocia w prawie cywilnym.

W uproszczeniu jest to umowa na podstawie której osoba X otrzymuje przykładowo mieszkanie w Warszawie, by w zamian za nie opiekować się osobą Y, która to mieszkanie przeniosła na osobę X.

Sucha teoria. Nie miła ale konieczna

Umowa dożywocia jest umową nazwaną. To znaczy, że termin ten pojawia się w ustawie Kodeks cywilny. O umowie dożywocia mówi art. 908 §1 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym artykułem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy:

• przyjąć zbywcę jako domownika,
• dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
• zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa dożywocia to umowa zobowiązująco-rozporządzająca, obejmująca:

1) zobowiązanie się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę;

2) zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia w zamian za to zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotniego utrzymania

(art. 908 §3 Kodeksu cywilnego)

Jak to dokładnie wygląda?

Z chwilą zawarcia umowy dożywocia, zbywca nieruchomości staje się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z tytułu umowy dożywocia. Nabywca powinien wypełniać względem dożywotnika wszystkie obowiązki zawarte w umowie. Dożywocie pełni funkcję alimentacyjną i służy zaspokojeniu potrzeb w zakresie utrzymania dożywotnika.

Taka forma była kiedyś bardzo popularna na wsiach, przy przekazywaniu gospodarstw rolnych. Obecnie traci na popularności, chociaż niektóre banki parają się przejmowaniem nieruchomości w zamian za wypłacanie rent.

W jakiej formie zawiera się umowę dożywocia?

Umowa dożywocia powoduje przeniesieniem na inną osobę własności nieruchomości co oznacza, że musi ona być zawarta w formie aktu notarialnego. Sporządzenie umowy dożywocia w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza, spowoduje, że będzie nieważna i nie wywoła żadnych skutków prawnych. Zmiana umowy dożywocia będzie możliwa w każdej chwili w ramach zgodnego porozumienia stron, jednak będzie musiała zostać zachowana forma aktu notarialnego.

Kto może być dożywotnikiem, a kto może być zobowiązanym z tytułu umowy dożywocia?

Dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna! Nie musi być nim wyłącznie zbywca nieruchomości, może być nim również osoba bliska zbywcy (np. małżonek, rodzic, dziecko). Zobowiązanym z tytułu umowy dożywocia może być każda osoba fizyczna, a także osoba prawna (może nim być np. Jan Kowalski jak i spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).

Ważne! Jeśli osoba, która ma dostać nieruchomość w zamian za opiekę jest w związku małżeńskim – nie może sama przyjąć zobowiązania opieki a łącznie z małżonkiem. To z kolei oznacza, że nabyć oni muszą nieruchomość razem.

Co może być przedmiotem umowy dożywocia?

Przedmiotem umowy dożywocia może być:

• każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa),
• gospodarstwo rolne,
• udział we współwłasności nieruchomości,
• prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.

Ważne! Nie może być przedmiotem umowy dożywocia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jaki jest zakres obowiązków nabywcy nieruchomości w zamian za dożywocie?

Strony umowy dożywocia mogą ograniczyć albo rozszerzyć zakres i rodzaj świadczeń nabywcy nieruchomości względem dożywotnika (np. o świadczenie pieniężne), a jeśli tego nie zrobią, przyjmuje się, że nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, zapewnić mieszkanie, światło i opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb.

Do treści dożywocia można obecnie włączyć (art. 908 §2 Kodeksu cywilnego):

1. prawo użytkowania, którego wykonywanie ograniczono do części nieruchomości (np. gdy przedmiotem wykonywania jest tylko sad, ogród itp.),
2. służebności mieszkania (dożywotnie prawo do korzystania z lokalu),
3. inne służebności osobiste,
4. prawa do powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Nabywca nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie powinien nie tylko dostarczać środków utrzymania, ale i opiekować się dożywotnikiem. Nabywca nie musi tej opieki sprawować osobiście. Może ją powierzyć innym np. w przypadku kiedy dożywotnik wymaga specjalistycznego leczenia.

Kiedy następuje chwila przeniesienia własności nieruchomości?

Prawo własności nieruchomości przechodzi z chwilą zawarcia umowy. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Czy prawo dożywocia podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości?

Prawo dożywocia jest traktowane jako prawo osobiste i (zgodnie z art. 16 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) może być ujawnione w księdze wieczystej.

Nie ma zatem obowiązku ujawniania prawa dożywocia w księdze wieczystej, a co za tym idzie – przeglądając księgę wieczystą, dział III księgi wieczystej, w której dożywocie byłoby wpisane, może być pusty, a mimo tego prawo dożywocia może istnieć.

Warto również wiedzieć, że prawo dożywocia, jako prawo bardzo szczególne, powstaje niezależnie od wpisu i nawet w razie nieujawnienia go w księdze wieczystej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przeciwko niemu nie działa (art. 7 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). To z kolei oznacza, że nie można będzie powoływać się przed sądem na brak ujawnienia prawa dożywocia w dziale III księgi wieczystej i dowodzić, iż nieruchomość została nabyta bez obciążenia prawem dożywocia, skoro nie było ono ujawnione w księdze wieczystej.

Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, uzyska wówczas własność nieruchomości wraz ze wszystkimi obciążeniami. Prawo dożywocia też będzie takim dodatkowym obciążeniem. Nie będzie mógł zatem być zwolniony od obowiązku świadczenia z tytułu umowy dożywocia.

Żeby tego uniknąć, warto przed kupnem nieruchomości, zapoznać się z podstawą nabycia – co można sprawdzić w dziale II księgi wieczystej. Jeśli zobaczymy umowę dożywocia, należy upewnić się, czy umowa ta wygasła np. poprzez śmierć dożywotnika.

Czy prawo dożywocia jest zbywalne?

Prawo dożywocia jest niezbywalne. To z kolei oznacza, że dożywotnik nie może go przenieść na inną osobę. Wyjątkiem są tylko niewypłacone świadczenia pieniężne.

Wszystkie uprawnienia dożywotnika wygasają z chwilą jego śmierci.

Co w przypadku, kiedy pozostajemy w złych relacjach z dożywotnikiem i nie chcemy już dłużej z nim mieszkać?

Może się zdarzyć, że stosunki z dożywotnikiem nagle uległy pogorszeniu i nie chcemy przebywać z nim w jednym mieszkaniu.

W tej sytuacji jedynym rozwiązaniem będzie postępowanie sądowe, w którym sąd może zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte umową dożywocia na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych uprawnień.

Nie można takiej zmiany dokonać w akcie notarialnym.

Czy można rozwiązać umowę o dożywocie?

Tak, umowę o dożywocie można rozwiązać. Nie jest to jednak sprawa prosta i nastąpić to może tylko w wyjątkowych wypadkach i tylko przez sąd – nigdy u notariusza.

Czy można sprzedać nieruchomość, którą otrzymaliśmy dzięki umowie dożywocia?

Oczywiście, że tak. Nie musi nawet pytać ani informować o tym dożywotnika. Jedyne czego zbyć nie można to prawo dożywocia.

W przypadku np. sprzedaży mieszkania może dojść do tego, że :

• nowy właściciel mieszkania stanie się zobowiązany wykonywać obowiązki jakie wynikają z umowy o dożywocie,

albo

• dożywotnik zażąda zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Z powództwem do sądu o zmianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę, będzie mógł wystąpić zarówno dożywotnik, jak i osoba która takie mieszkanie sprzedała lub ta, która mieszkanie nabyła.

Kiedy można żądać uznania umowy dożywocia za nieskuteczną?

W sytuacji niewypłacalności osoby która dostała mieszkanie w zamian za obowiązek. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Jakie są koszty sporządzenia takiej umowy?

Maksymalna stawka taksy notarialnej, jaką może pobrać notariusz za sporządzenie umowy dożywocia, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej – w tym przypadku od wartości rynkowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży na osobie, która nabywa własność nieruchomości. Naliczony przez notariusza podatek PCC jest w całości odprowadzany do Urzędu Skarbowego.

Nabycie prawa własności do nieruchomości w wyniku umowy dożywocia wymaga ujawnienia poprzez stosowny wpis w księdze wieczystej. W związku z tą czynnością notariusz pobiera stałą opłatę sądową w kwocie 200,00 zł – od wniosku o wpis prawa własności, czyli wpisanie nowego właściciela. Dodatkowo, jeżeli w księdze wieczystej ma być ujawnione prawo dożywocia zbywcy nieruchomości, notariusz pobierze stałą opłatę sądową w kwocie 150 złotych – od wniosku o wpis praw osobistych.

Zawierając umowę dożywocia nie będzie pobierany podatek od spadków i darowizn.