Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste a własność

W dzisiejszym wpisie wyjaśniamy czym jest użytkowanie wieczyste, opierając się na przedstawionym poniżej przykładzie. Przybliżymy również zagadnienia związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność i tego z czym to się wiąże. 

Wyobraźmy sobie, że jesteśmy właścicielami lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość. Oznacza to, że mamy również udział w gruncie, który jest nierozerwalnie związany z naszym lokalem. W takiej sytuacji jesteśmy właścicielem lokalu ale i także:

  • współwłaścicielami określonego udziału w gruncie

Gdy grunt pod budynkiem, w którym znajduje się nasz lokal, jest własnościowy. W takiej sytuacji wiemy, że to my i pozostali właściciele lokali z tego budynku są współwłaścicielami całego gruntu pod budynkiem, 

  • współużytkownikami wieczystymi określonego udziału w gruncie.

Jeśli grunt pod naszym budynkiem jest we własności Skarbu Państwa lub np. m. st. Warszawy a my jesteśmy współużytkownikiem wieczystym tego gruntu i współwłaścicielem części wspólnych budynku.

Własność jest to najszersze z istniejących praw, które pozwala nam jako właścicielom w pełni korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że będąc właścicielem na przykład nieruchomości, możemy ją zagospodarować zgodnie z obowiązującymi przepisami, oddać i sprzedać. Możemy też ustanowić na tej własności (np. na lokalu) ograniczone prawa rzeczowe (np. hipotekę). Co ważne, jeśli jesteśmy właścicielami/współwłaścicielami gruntu, nie uiszczamy wówczas opłaty rocznej. Obciążają nas jedynie koszty podatku od nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste plasuje się pomiędzy prawem własności, opisanym powyżej a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkownik wieczysty ma szereg uprawnień, które uzależnione są od poniesienia jednorazowej opłaty za ustanowieni użytkowania (które ustanawia się w umowie zawartej w formie aktu notarialnego). Poza tą pierwszą opłatą oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste pozostaje do opłacania coroczna opłata, której wysokość ustalana jest przez Skarb Państwa czy też jednostki samorządu terytorialnego. Użytkowanie wieczyste pozwala używać nieruchomość, której właścicielem jest państwo. Oczywiście użytkowanie wieczyste również może być przedmiotem zbycia czy obciążenia go hipoteką. 

Jaka jest różnica między własnością a użytkowaniem wieczystym? 

W pierwszym wariancie, kupując lokal, którego udział w nieruchomości wspólnej jest własnościowy, czeka nas coroczne opłacanie podatku od nieruchomości, zgodnie z ustalonym przez odpowiedni urząd wymiarze. Najczęściej płaci się go do końca marca każdego roku.

W drugim wariancie również jesteśmy zobowiązani do płacenia: podatku od nieruchomości jak wyżej, a dodatkowo opłaty za użytkowanie wieczyste, której wymiar wylicza właściwy urząd (np. urząd dzielnicy Warszawa Śródmieście). 

To oznacza, że przed wejściem w dniu 1 stycznia 2019 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność), jeżeli mieliśmy lokal z którym był związany grunt w tzw. użytkowaniu wieczystym, płaciliśmy co roku:

  1. podatek od nieruchomości,
  2. opłatę za użytkowanie wieczyste. 

Często był to czynnik decydujący o wyborze lokalu na zakup. Przykładowo, posiadanie 2 pokojowego mieszkania w Centrum Warszawy, wiązało się z obowiązkiem opłacania podatku od nieruchomości. Kwota jest każdorazowo wyliczana i uzależniona od wielu czynników, ale mniej więcej wynosiła około 100 zł dla 40 m2 mieszkania. Jeśli dodatkowo grunt był w użytkowaniu wieczystym, należało również opłacać opłatę z tytułu użytkowania wieczystego i wówczas koszt wynosił dodatkowo od około 500 zł do nawet 1500 zł rocznie. 

Opłata za użytkowanie wieczyste dotyczyła większości nieruchomości położonych w Warszawie, jako że zdecydowana większość nieruchomości była w użytkowaniu wieczystym. 

Dotychczasowy stan odmieniła ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Dzięki niej od dnia 1 stycznia 2019 roku z mocy prawa wszystkie grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi zostały przekształcone we własność.

Teraz jest miejsce na dobry przykład podsumowujący.

Kanapka z serem

Wyobraźmy sobie mały kultowy bar w którym serwują gościom jako swoją specjalność … kanapki! Gorące kanapki w tym barze składają się z 3 składników. 

Bułki, sera i wołowiny. Wszystko proste. 

Zanim przejdziemy do sprytnego podstawienia, aby rozjaśnić różnice pomiędzy użytkowaniem wieczystym a własnością, serdecznie chciałyśmy pozdrowić wszystkich wegan i wegetarian. My również kochamy zwierzęta ale ten przykład był pierwszym który wpadł nam do głowy.

Podzielmy sobie teraz tę kanapkę na mniejsze składniki. Co byłoby gdyby tak:

  • bułką była WŁASNOŚĆ?
  • serem było UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ?
  • wołowiną był LOKAL, znajdujący się w BUDYNKU położonym na gruncie będącym w UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM, którego właścicielem jest SKARB PAŃSTWA ? 

Taki skład kanapki był w serwowanym barze na Koszykowej kultowy aż do końca grudnia 2018 roku. Zmienił się szef kuchni i od dnia 1 stycznia 2020 roku knajpa zaczęła serwować jedynie kanapki dwuskładnikowe (chleb i mięso). Prosto znaczy jeszcze lepiej i … taniej.

Od tamtego czasu każdy chce kanapkę bez sera ! Prostota to klucz.

Te dwa składniki oznaczają też, że od dnia 1 stycznia 2019 roku mamy już tylko udział we własności gruntu który jest nierozerwalnie związany z naszym lokalem, stanowiącym odrębną nieruchomość. Skoro „wyrzuciliśmy” ser – to znaczy, że nie mamy już corocznej opłaty w wysokości od kilkuset do kilku tysięcy złotych, którą uiszczaliśmy wcześniej rokrocznie z tytułu użytkowania wieczystego.