Zadatek a zaliczka. Różnice przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Zadatek a zaliczka. Pierwsze pojęcie jest uregulowane prawnie, drugie jest pojęciem potocznym. Kiedy i jak używać zadatku, a kiedy zaliczki?
Zanim wyjaśnimy pojęcia i rozwiejemy wszelkie wątpliwości co do zadatku a zaliczki przyjrzyjmy się przygodom rodziny, której część bohaterów już znacie.
Mama Tomka, Krysia, postanowiła sprawić sobie malutkie mieszkanko w Kołobrzegu. Pieniądze na nie miała z otrzymanego spadku po swojej ukochanej cioteczne Urszuli. Mąż Krysi a tata Tomka – Leszek, był nieco zazdrosny. Tym razem mieszkanko nie wyjedzie w skład ich majątku wspólnego.
Krysia odpaliła stronę z ofertami nieruchomości, gdzie w 3D ukazywały jej się wnętrza mieszkań.
Po kilku dniach spędzonych przed komputerem, który dostała w prezencie na dzień matki od swojego Tomeczka, znalazła coś co ją zainteresowało.
Cena była w porządku, stan mieszkania również, wystarczyło jedynie odświeżyć ściany.
Następnego dnia Krystyna skontaktowała się z pośrednikiem nieruchomości, który miał mieszkanie w ofercie. Wypytała go o wszystkie informacje i zaszalała.
Wyobraźcie sobie, że powiedziała pośrednikowi, żeby umówił ją na podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży u notariusza, bez wcześniejszego oglądania lokalu!
Pozostała później kwestia szczegółów. Najważniejszym problemem Krystynki okazało się dogranie czy powinna dać zaliczkę czy zadatek i w jakiej wysokości.
Jak myślicie, która opcja będzie lepsza. Zadatek czy zaliczka
Czy ktoś z was odważyłby się być jak Krysia
Czym jest zadatek?
Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym (obok odstąpienia czy kary umownej) występującym przy umowach przedwstępnych, którego funkcja aktywuje się dopiero w momencie niewykonania umowy przyrzeczonej z winy jednej ze stron. Zadatek pełni niejako funkcję surogatu odszkodowania. W momencie wykonania umowy, zadatek zostaje zaliczony na poczet całości ceny.
Zadatek został uregulowany w art. 394 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zadatek ma przede wszystkim na celu zabezpieczenie realizacji umowy, chroniąc jej obie strony, można mu również przyznać funkcję dyscyplinującą strony do dotrzymania warunków określonych w umowie przedwstępnej.
Zadatek spełni swoją funkcję, w momencie gdy łącznie wystąpią dwie przesłanki:
- zostanie wyrażone zgodne oświadczenie woli kontrahentów;
- zadatek zostanie zapłacony.
Podczas kiedy jedna ze stron umowy nie wykonuje zobowiązania, przy zastrzeżeniu zadatku, druga strona ma prawo odstąpienia od takiej umowy, z czym wiąże się możliwość zatrzymania zadatku (jeżeli odstępujący otrzymał zadatek) lub też żądania jego podwójnej wysokości (jeżeli odstępujący wręczał zadatek). Do odstąpienia konieczne jest ustalenie, że jedna ze stron umowy nie wykonała zobowiązania wskutek okoliczności, za które ponosi ona wyłączną odpowiedzialność.
Przykładem niewykonania zobowiązania wskutek okoliczności, za które strona umowy ponosi wyłączną odpowiedzialność, będzie:
- uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej na przykład poprzez rezygnację ze sprzedaży rzeczy, znalezienie innego nabywcy bądź lepszej oferty, czy nieuzyskanie środków pieniężnych na sfinansowanie zakupu,
- zawinione opóźnienie w wykonaniu umowy,
- świadczenie rzeczy niewłaściwej jakości.
Bardzo często osoby zainteresowane kupnem mieszkania, nie posiadają wystarczających środków na sfinalizowanie transakcji i posiłkują się kredytem, jednak na etapie umowy przedwstępnej zazwyczaj nie mają jeszcze podpisanej umowy kredytowej, w związku z czym nie wiedzą, czy taki kredyt na pewno zostanie im przyznany. W takiej sytuacji rozsądnym rozwiązaniem jest umieszczenie w umowie przedwstępnej postanowienia o możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieudzielenia kredytu i zwrocie zadatku (w pełnej kwocie lub w części).
Jaki jest zakres zadatku?
Zadatek ma zastosowanie tylko w takim zakresie, w jakim strony w danej umowie nie postanowiły inaczej. W przeciwnym wypadku – obowiązuje jego brzmienie zgodne z przepisami.
Strony w umowie mogą modyfikować postanowienia dotyczące zadatku, jak np. postanowić, że w przypadku niewykonania umowy – zadatek podlega zwrotowi w innej wysokości niż podwójna, czy także, że w przypadku niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie, która otrzymała zadatek, będzie on musiał zwrócić go w pojedynczej/potrójnej i tak dalej wysokości, a także można postanowić, że zadatek zostanie zapłacony po umowie przedwstępnej.
Kiedy zadatek jest wręczany?
Zadatek wręczany jest przy zawarciu umowy przedwstępnej, co oznacza, że kwota pieniężna wręczona przed zawarciem tej umowy albo po jej zawarciu, nie będzie mogła być uznana za przekazaną tytułem zadatku, chyba że strony inaczej postanowią w umowie.
W jakiej formie zadatek powinien być wręczony i w jakiej wysokości?
Suma pieniężna może zostać przekazana zarówno w postaci gotówkowej, jak i bezgotówkowej, a ponadto przy użyciu pieniądza elektronicznego. Art. 394 Kodeksu cywilnego nie wskazuje ani minimalnej, ani maksymalnej wartości zadatku, co znaczy, że kwestia ta została pozostawiona uznaniu stron. Przyjmuje się jednak, że zadatek stanowi co najmniej 10 procent wartości transakcji. Należy pamiętać, że zastrzeżenie zadatku w nadmiernej wysokości, jak dorównującej świadczeniu głównemu, może być postrzegane jako przekroczenie granic swobody kontraktowej, a także jako nadużycie prawa, gdyż zadatek pełni funkcję sankcji na wypadek niewykonania umowy.
Kiedy zadatek powinien zostać zwrócony?
Zadatek powinien być zwrócony jeżeli:
- zaliczenie go na poczet świadczenia strony nie jest możliwe (kiedy przedmiot dany tytułem zadatku nie jest tego samego rodzaju, co przedmiot świadczenia),
- kiedy strony umowę rozwiążą (pod tym terminem mieści się również wygaśnięcie umowy poprzez upływ czasu, na jaki została zawarta),
- gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
W powyższych przypadkach nie może również wystąpić zapłata podwójnej wysokości zadatku.
Co w przypadku, kiedy umowa przedwstępna była nieważna?
W orzecznictwie funkcjonuje pogląd, iż w razie nieważności umowy, nieważne jest także zastrzeżenie zadatku, a jeżeli był już wręczony, podlega zwrotowi.
Kiedy następuje przedawnienie roszczeń wynikających z zastrzeżenia zadatku przy umowie przedwstępnej?
Z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2016 roku (sygn.: III CSK 136/15) wynika, iż zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej i że jest jedynie postanowieniem tejże umowy, w związku z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy przedwstępnej.
Zgodnie z art. 390 §3 Kodeksu cywilnego, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a więc jednocześnie przedawniają się roszczenia wynikające z zastrzeżenia zadatku. Innym argumentem stojącym za tym, by nie stosować tutaj terminów przedawnienia na zasadach ogólnych jest fakt “przejściowego” charakteru umowy przedwstępnej.
Czym jest zaliczka, kiedy się ją wręcza i jaka jest jej funkcja?
Zaliczka jest pojęciem potocznym, z którym nie wiążą się szczególne konsekwencje i odmiennie, niż zadatek – nie została uregulowana przepisami prawa. Zapłata zaliczki, którą uiszcza się przed wykonaniem umowy, wiąże się wyłącznie z zaliczeniem jej na poczet całości ceny danej transakcji.
Zaliczka w żaden sposób nie zabezpiecza wykonania umowy.
W jakiej formie zaliczka powinna być wręczona i w jakiej wysokości?
W związku z tym, że zaliczka nie jest uregulowana przepisami prawa, nie ma dokładnie określonej formy zaliczki, ani także ustalonej konkretnej wysokości, w jakiej ma zostać wpłacona.
Kiedy zaliczka podlega zwrotowi?
Zaliczka jest zwracana w przypadku niewykonania umowy każdorazowo bez względu na to, z jakich przyczyn nie doszło do jej wykonania. Zaliczka wówczas jest traktowana jako świadczenie nienależne i podlega zwrotowi z uwagi na to, że nie został osiągnięty cel jej świadczenia.
Kiedy następuje przedawnienie roszczeń wynikających z zapłaconej zaliczki przy umowie przedwstępnej?
Roszczenie o zwrot zaliczki przedawnia się w terminie na zasadach ogólnych (art. 118 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z orzecznictwem, roszczenie o zwrot zaliczki nie jest roszczeniem wynikającym z umowy przedwstępnej, lecz roszczeniem o zwrot świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego.
Różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką
Przy umowie przedwstępnej sprzedaży (przy braku odmiennych postanowień umownych)
| ZADATEK | ZALICZKA | |
| Umowa sprzedaży wykonana w sposób prawidłowy | zadatek zaliczony na poczet całości ceny | zaliczka zaliczona na poczet całości ceny |
| Umowa przedwstępna sprzedaży rozwiązana za zgodą obu stron | zadatek w pełnej kwocie zwracany stronie kupującej | zaliczka w pełnej kwocie zwracana stronie kupującej |
| Umowa sprzedaży nie może zostać wykonana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub odpowiedzialność ponoszą obie strony | zadatek w pełnej kwocie zwracany stronie kupującej | zaliczka w pełnej kwocie zwracana stronie kupującej |
| Umowa sprzedaży nie może zostać wykonana z winy strony sprzedającej | możliwość odstąpienia od Umowy i żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości przez stronę kupującą | zaliczka w pełnej kwocie zwracana stronie kupującej |
| Umowa sprzedaży nie może zostać wykonana z winy strony kupującej | możliwość odstąpienia od Umowy i zatrzymania zadatku przez stronę sprzedającą | zaliczka w pełnej kwocie zwracana stronie kupującej |