Jakie dane i dokumenty potrzebne są notariuszowi do aktów notarialnych?
Część II
Kontynuacja budowy aktu notarialnego oraz pojęć znajdujących się w niemal każdej umowie notarialnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości lub innego prawa. We wcześniejszym wpisie opisywaliśmy pierwszą część informacji jakich potrzebuje notariusz/notariuszka, celem sporządzenia aktu notarialnego. Do pierwszej części tego artykułu zapraszamy tutaj: klik!
Obecnie skupmy się nieco bardziej na takich zagadnieniach jak:
- cena, którą płacimy za nieruchomość, w ramach niej warto poruszyć:
- termin wartości rynkowej nieruchomości i czy jest on tym samym co cena?
- pojęcie zadatku stanowiącego składową ceny,
- różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką,
- pojęcie wydania przedmiotu umowy
(nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, itp.),
- egzekucja w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego:
- w zakresie zapłaty ceny,
- w zakresie wydania nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy innych przedmiotów,
- wniosek wieczystoksięgowy,
- podatki,
- koszty notarialne,
- opłaty sądowe.
Warto pamiętać, że wszystko co będziemy tutaj opisywać, jest ściśle związane z samą treścią aktu notarialnego – umowy sprzedaży. Każde z omawianych tutaj pojęć i zagadnień, w zdecydowanej większości występuje w aktach notarialnych dotyczących zbywania i nabywania nieruchomości.
Zaznajomienie się z tymi pojęciami, poznanie znaczenia tych postanowień w umowie oraz zrozumienie, dlaczego notariuszowi potrzebne są dane, składające się na konkretną umowę notarialną na pewno sprawi, że będziemy czuć się pewniej na spotkaniu w kancelarii notarialnej przy sporządzaniu podobnych czynności.
Cena a wartość rynkowa
Cena jest to wartość za jaką możemy nabyć daną rzecz (towary lub usługi).
Dla notariuszy, którzy są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – przy umowie sprzedaży nieruchomości ważna jest wartość danej nieruchomości, ponieważ zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od czynności cywilnoprawnych w obecnej chwili w wysokości 2 proc. liczony jest nie od ceny ustalonej przez strony, a od wartości rynkowej nieruchomości. W praktyce jednak często cena i wartość rynkowa nieruchomości ustalane są na taką samą kwotę.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych w swojej treści często mówi nie o cenie a o wartości rynkowej. Ma to ogromne znaczenie dla nas, notariuszek jeśli chodzi o podstawę opodatkowania. Wartość rynkową nieruchomości również wskazują strony umowy na podstawie złożonych oświadczeń. Dla notariusza podstawą opodatkowania danej czynności jest wskazanie właśnie wartości rynkowej czynności cywilnoprawnej a to ma wpływ na kwotę jaka jest do zapłaty z tytułu tego podatku (PCC).
Prawidłowe określenie podstawy opodatkowania jest bardzo ważne aby uniknąć w przyszłości nieprzyjemności związanych w wyjaśnianiem organom podatkowym ich podstawy. Uwzględnia sią ją głównie w przypadku umowy sprzedaży, umowy dożywocia, umowy zamiany, umowy zniesienia współwłasności lub umowy o dział spadku, a także przy oddaniu spółce rzeczy lub praw majątkowych do nieodpłatnego używania.
Najczęściej wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku. Należy brać oczywiście pod uwagę stan nieruchomości (czy jest to np. lokal wymagający remontu, gruntownych zmian, czy może już po generalnym remoncie gotowy do zamieszkania), stopień jej zużycia to jest jej stan faktyczny oraz stan prawny.
Zadatek jako gwarancja
Najprościej pojęcie zadatku można objaśnić przytaczając treść art. 394 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym część ceny sprzedaży dana przy zawarciu umowy (np. przy umowie przedwstępnej sprzedaży) ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać a jeśli sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Zadatek jest to pewien rodzaj gwarancji dla obydwu stron transakcji, że planowana między nimi umowa dojdzie do skutku. Zwyczajowo jest przyjęte, że zadatek stanowi 10 proc. ceny, którą ustaliły strony, co nie oznacza, że nie można się umówić na jego inną wartość.
Przykład: Jola chce kupić działkę budowlaną na Starym Mokotowie w Warszawie. Istna okazja, coś co nie zdarza się na tym rynku nieruchomości prawie wcale. Zawiera z Czesławem, będącym sprzedającym, umowę przedwstępną sprzedaży, płaci 10 proc. ceny tytułem zadatku – to jakieś 1.000.000,00 zł i cierpliwie czeka, aż Pan Czesiek zbierze wszystkie niezbędne dokumenty potrzebne do zawarcia transakcji umowy sprzedaży u notariusza. Po tygodniu Jola zobaczyła ogłoszenie na 300 metrowy lokal w centrum Warszawy, przy ulicy Koszykowej (obok nas) i postanowiła odstąpić od podpisanej z Panem Cześkiem przedwstępnej umowy sprzedaży działki w dzielnicy Mokotów. Pan Czesiek nie był zły, nie było mu przykro, po dwóch dniach miał już innego kupca na tę działeczkę, a plusem całej tej sytuacji był dodatkowo fakt, że 1.000.000,00 zł, które otrzymał od Joli tytułem zadatku zatrzymał sobie.
Zadatek w wysokości 10 proc., przepadł, ponieważ Jola zdecydowała się wycofać z transakcji i powyższa kwota nie została jej zwrócona. Jest to oczywiście standardowy model zadatku. Czysto teoretycznie dodamy, że gdyby to Czesław ze swojej winy nie zawarł umowy, Jola otrzymałaby dwukrotność wpłaconego przez siebie zadatku.
Zaliczka to nie zadatek
Pojęcie zaliczki nie występuje w ustawie Kodeks cywilny, jednak jest ona niczym innym jak sumą środków pieniężnych, którą wpłaca kupujący na poczet zakupu nieruchomości. Zaliczka może stanowić część lub całość wartości nieruchomości jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości dojdzie do skutku.
W przypadku gdy zapłacimy daną kwotę na poczet ceny tytułem zaliczki, a umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, zbywca ma obowiązek zwrotu całej kwoty do rąk nabywcy.
Jest to główna różnica między zadatkiem a zaliczką – zaliczka w przypadku niedojścia umowy do skutku jest w całości zwracana. Zaliczka zabezpiecza przede wszystkim kupującego.
Płatność z kredytu i ustanowienie hipoteki
Jeżeli część środków będzie płacona ze środków własnych a część ze środków pochodzących z kredytu, umowa kredytowa musi być podpisana przez reprezentantów banku oraz przez klienta przed zawarciem umowy sprzedaży, natomiast warunki kredytowe powinny być zgodne z umową przedwstępną.
Najczęściej zabezpieczeniem kapitału kredytu jest ustanowienie hipoteki na rzecz banku na kupowanej nieruchomości. Można to zrobić na dwa sposoby. Samodzielnie poprzez złożenie wniosku wieczystoksięgowego we właściwym sądzie lub u notariusza, w treści tego samego co umowa sprzedaży aktu notarialnego.
Jeżeli w akcie notarialnym ma zostać ustanowiona hipoteka, notariuszowi należy przesłać umowę kredytową zawartą z bankiem oraz zaświadczenie banku celem ustanowienia hipoteki w treści aktu notarialnego. Dokumenty powyższe należy okazać w oryginale u notariusza, ponadto zaświadczenie banku do ustanowienia hipoteki jest wysyłane do sądu.