Księgi wieczyste – artykuł II
Jak czytać księgę wieczystą?
Księga wieczysta składa się z pięciu działów:
- I-O – dział informacyjny;
- I-Sp – spis praw związanych z nieruchomością;
- II – własność;
- III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
- IV – hipoteka.
W celu podejrzenia wpisów archiwalnych, warto przeglądać księgę wieczystą w trybie przeglądania zupełnej treści KW.
Dział I-O
Dział ten obejmuje oznaczenie nieruchomości. Można w nim znaleźć informacje na temat położenia nieruchomości, powierzchni użytkowej lokalu lub powierzchni działki gruntowej. Wszystko zależy od tego, z czym mamy do czynienia – czy jest to nieruchomość gruntowa, lokalowa, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (informacja o tym znajduje się na górze strony, pod numerem księgi wieczystej).
W przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość i spółdzielczych własnościowych praw do lokali, będziemy mogli uzyskać informacje o:
- dokładnym miejscu położenia lokalu;
- powierzchni użytkowej lokalu, a także pomieszczeń przynależnych (w przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość);
- liczbie oraz rodzaju pomieszczeń, z jakich się składa.
W przypadku nieruchomości gruntowych będziemy mogli się dowiedzieć o miejscu położenia nieruchomości, jej powierzchni oraz sposobie korzystania. Informacje te wynikają z treści wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
Na dole będą widniały dokumenty, które stanowiły podstawę wpisu powyższych informacji i dotyczy to każdego działu księgi wieczystej.
Warto wiedzieć, że dział I-O jest działem wyłącznie informacyjnym, w związku z tym niektóre zmiany mogły nie zostać w nim ujawnione.
Dział I-Sp
Obejmuje wpisy praw związanych z własnością (wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt/prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) albo zawiera informację, w zasobach jakiej spółdzielni znajduje się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Dział II
Obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, ujawnia się w nim również uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dział III
Przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
Wśród nich możemy wyróżnić:
- ograniczone prawa rzeczowe,
- ograniczenia w użytkowaniu nieruchomością takie jak wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości,
- służebności przesyłu bądź służebności przechodu,
- prawa i roszczenia takie jak prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy,
- roszczenia o zawarcie umów przedwstępnych,
- prawo dostępu do urządzeń, np. obsługujących kilka nieruchomości,
- inne roszczenia ciążące na nieruchomości z wyjątkiem hipoteki.
W dziale III bardzo często wpisywane są służebności, na przykład służebność osobista (polegająca na dożywotnim prawie do korzystania z nieruchomości), czy służebności przesyłu (w przypadku nieruchomości gruntowych). Często można też spotkać się z wpisanymi ostrzeżeniami o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, kiedy na przykład dotychczasowy właściciel zmarł i przeprowadzono po nim postępowanie spadkowe (a obecni właściciele jeszcze się nie ujawnili).
Dział IV
Dział ten przeznaczony jest wyłącznie na wpisy dotyczące hipotek. Najczęściej są to hipoteki, które zostały ustanowione na zabezpieczenie wierzytelności banku wynikających z udzielonego kredytu. Można jednak spotkać się z innymi hipotekami, jak na przykład na rzecz Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, osób fizycznych czy osób prawnych. Hipoteki mogą być umowne, bądź przymusowe.
W tym dziale znajdziemy dokładne określenie hipoteki z podaniem jej waluty i wysokości, jak również wierzyciela hipotecznego. Niekiedy jest również informacja o administratorze hipoteki (w przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności przysługujących wielu podmiotom).
Jak sprawdzić, czy na księdze wieczystej nie ma żadnych obciążeń?
Jeżeli przeglądając księgę wieczystą, zobaczymy wzmiankę (oznaczenie charakteryzujące numer wydziału, kolejny numer dziennika ksiąg wieczystych, data, godzina i minuta), oznacza to, że do działu księgi, w którym widnieje wpis, złożony został wniosek i wniosek ten oczekuje na rozpoznanie.
Jak wiemy z poprzedniego artykułu, wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zanim dokonamy zakupu nieruchomości, warto zbadać pochodzenie danej wzmianki. Jeżeli wzmianka została dokonana w dziale II – prawdopodobnie nastąpiła zmiana właściciela. Nigdy jednak z systemu EKW nie dowiemy się, czego konkretnie dana wzmianka dotyczy. W celu dowiedzenia się tego, należy udać się do sądu wieczystoksięgowego, który prowadzi daną księgę i tam zasięgnąć informacji. Przeglądanie dokumentów złożonych do ksiąg należy jednak do uprawnień notariusza lub do obecnego właściciela nieruchomości.
Wszelkie obciążenia na nieruchomości będą widniały w dziale III lub w dziale IV. Jeżeli działy te są czyste – oznacza to, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń.
Należy pamiętać również, że może tak się zdarzyć, że w dziale II księgi wieczystej nadal widnieje poprzedni właściciel (który już nie żyje), a jego spadkobiercy jeszcze się nie ujawnili. W takim przypadku do działu III powinien wpłynąć wniosek o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest to przeszkodą do sprzedaży lokalu czy nieruchomości gruntowej, jednak w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – należy poczekać na ujawnienie się w dziale II obecnych uprawnionych, w związku z czym wcześniejsze obrócenie nieruchomością będzie niemożliwe.
Jeśli nie jesteśmy pewni, czy dobrze rozumiemy treść analizowanej przez nas księgi wieczystej, najlepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z profesjonalnej pomocy notariusza.
Zapraszamy do drugiego artykułu o księgach wieczystych. Klik!