Opłaty notarialne. Wszystko co warto wiedzieć
Zdecydowana większość osób u notariusza pojawia się góra dwa razy w życiu. Najczęściej powodem wizyty w kancelarii notarialnej jest zamiar kupna lub sprzedaż nieruchomości. Właśnie na przykładzie umowy sprzedaży nieruchomości omówimy opłaty jakie się z nią wiążą. Zaczniemy jednak od historyjki poprzedzającej tekst merytoryczny.
Iwonka koleżanka Kaśki postanowiła kupić swoje pierwsze mieszkanie. Wymarzone znalazła na rynku wtórnym. Wiedziała na jakie koszta musi być przygotowana: prowizja pośrednika nieruchomości, kredyt, oszacowała koszty remontu, wyposażenia mieszkania. Dotychczasowe oszczędności topniały w oczach. Przerażona, że o czymś zapomniała zadzwoniła na ratunek do obytej ze światem nieruchomości – Kasi. Przyjaciółka miała w końcu już kilka mieszkań. A zatem doświadczenie w ich nabywaniu.
Kasia zaprosiła Iwonkę do siebie. Kawa, ciastko, potem ploty, francuskie przygody Kasi z wakacji, aż w końcu oprowadzanie po pięknym domu pod Warszawą, blisko lasu i rzeki. A w nim architektoniczne rozwiązania w stylu eklektycznym z domieszką minimalizmu i meblarską nutą socrealizmu. Gdy jedna i druga się nagadały, Iwonka przypomniała sobie o przewodnim temacie spotkania. Zapytała o wszystkie koszty związane z nabyciem mieszkania, opisując szczegółowo jakie do tej pory poniosła.
Kasia uświadomiła koleżankę, że czekają ją jeszcze koszty notarialne. A wśród nich dwu procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości mieszkania. Nie mówiąc już o wynagrodzeniu notariusza i…
No i właśnie!!!
Z czego składają się koszty notarialne?
Jeśli mamy lokal, który chcemy sprzedać, nie będziemy najprawdopodobniej ponosić kosztów u notariusza. Wynika to z praktyki. Oczywiście od tej zasady są wyjątki, ponieważ strony decydują o postanowieniach umowy, a w tym i o sposobie poniesienia jej kosztów (wyjątkiem będzie podatek – ten płaci zawsze osoba zobowiązana, co określają ustawy: pcc (podatek od czynności cywilnoprawnych – klik!), sd (podatek od spadków i darowizn – klik!). Co zatem składa się na opłaty notarialne?
Na jakie opłaty notarialne powinniśmy być przygotowani przy umowie sprzedaży
Przy standardowej umowie sprzedaży, kiedy kupujemy lokal z rynku wtórnego np. nieruchomość gruntową, mamy tak naprawdę pięć opłat, które prawie zawsze występują:
- podatek od czynności cywilnoprawnych (pcc) – wynosi dwa procent wartości nieruchomości;
- taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) – wyliczana w oparciu o wartość nieruchomości;
- podatek VAT 23% od wynagrodzenia notariusza;
- opłata sądowa – najczęściej za wpis nowego właściciela w księdze wieczystej w związku z umową sprzedaży, standardowo wynosi dwieście złotych;
- opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w kwocie 246,00 zł brutto (nie będzie jej jeśli sprzedawane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej);
- koszty wypisów aktu notarialnego – 7,38 zł brutto za każdą stronę umowy, pomnożona przez ilość wypisów (potrzebne wypisy: dla stron, do sądu wieczystoksięgowego, urzędu skarbowego, wydziału geodezji, czasem dla spółdzielni).
Powyższy wariant dotyczy sytuacji, kiedy kupujemy nieruchomość za środki własne. W przypadku posiłkowania się kredytem wzrosną opłaty notarialne, ponieważ ulegnie zmianie wysokość opłat sądowych oraz dojdzie kolejny podatek od czynności cywilnoprawnych od hipoteki, który występuje zawsze w stałej kwocie 19,00 złotych. Notariusz może również pobrać taksę notarialną za ustanowienie hipoteki w treści aktu, przy czym uzależnione jest to od wartości ustanawianego zabezpieczenia.
Przykład obliczania taksy notarialnej od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego
Jak widzimy powyżej, wszystkie opłaty notarialne są stałe oprócz taksy notarialnej. Można ją w bardzo łatwy sposób obliczyć samemu, stosując poniższy wzór (przy założeniu, że nieruchomość mieści się w przedziale cenowym od 60 000,00 zł do 1 000 000,00 zł):
[(N* – 60 000,00) x 0,4% + 1010] : 2
*N – oznacza wartość nieruchomości
Poniżej podajemy przykładowe obliczenie, przy założeniu, że wartość nieruchomości wynosi 250 000,00 zł.
250 000,00 – 60 000,00 = 190 000,00
190 000,00 x 0,4% = 760,00
760,00 + 1010,00 = 1 770,00
1 770,00 : 2 = 885,00
Kwota, która nam wychodzi, jest kwotą netto, do której należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Szczegóły rozporządzenia, z którego wynika sposób obliczania opłat poszczególnych czynności macie tutaj – klik!
Jak obliczana jest taksa notarialna od umowy przedwstępnej sprzedaży
Ostateczna suma uległa podzieleniu przez dwa, ale nie jest to regułą. W przypadku umów przedwstępnych sprzedaży albo w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, taksa będzie mogła zostać pobrana właśnie w pełnej wysokości, czyli przy przyjęciu wyżej przedstawionego wariantu, maksymalna taksa wyniesie 1 770,00 złotych.
Uwaga! W przypadku nieruchomości gruntowych będących działkami budowlanymi, notariusz będzie mógł pobrać jedynie połowę maksymalnej taksy.
Należy pamiętać, że są to maksymalne stawki taksy notarialnej i zostały one określone Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku, a co za tym idzie – notariusz nie może pobrać kwoty wyższej, niż ta narzucona mu przez przepisy prawa, jednak zawsze może pobrać kwotę niższą. Wszystko zależy od rodzaju umowy, jej skomplikowania, czasu poświęconego stronom i niestandardowym zapisom.
W jakiej kwocie uiszczane są opłaty sądowe
Opłata sądowa za wpis własności przy umowach sprzedaży wynosi 200,00 złotych.
Czasami jednak zdarza się, że oprócz lokalu nabywamy również udział w nieruchomości gruntowej – np. udział w drodze lub udział w garażu, z którym związane jest prawo do korzystania z miejsca parkingowego. Opłata sądowa będzie zazwyczaj wynosiła 100,00 złotych, choć jest ona uzależniona od wysokości nabywanego udziału. Nie może być jednak nigdy niższa, niż 100,00 złotych.
Za wpisanie sposobu korzystania/roszczenia związanego z korzystaniem z konkretnego miejsca parkingowego zapłacimy 150,00 złotych. Ponadto za wpis wszelkich praw osobistych i roszczeń również będziemy musieli uiścić kwotę w wysokości 150,00 złotych.
W przypadku nabywania nieruchomości za środki pochodzące z kredytu, często decydujemy się na obciążenie nieruchomości poprzez ustanowienie na niej hipoteki. Opłata sądowa od wpisu hipoteki będzie wynosiła 200,00 złotych. Czasami zdarza się, że oprócz wpisu hipoteki, bank będzie chciał dodatkowych wpisów w księdze wieczystej – opłata taka wyniesie 150,00 złotych.
Kiedy zdecydujemy się kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej i będziemy chcieli zawnioskować o jej założenie, opłata sądowa wyniesie nas 100,00 złotych.
Niekiedy zdarza się, że dział I-O księgi wieczystej, czyli dział, w którym znajduje się oznaczenie nieruchomości, nie jest zgodny ze stanem faktycznym. Za wniosek o sprostowanie tego działu, wniesiemy opłatę sądową w kwocie 100,00 złotych. Więcej na temat budowy księgi wieczystej znajdziecie w artykule poświęconym tej tematyce – klik!
Nie tak częstym, ale występującym w praktyce jest składanie wniosku do działu III księgi wieczystej o zawarcie umowy przyrzeczonej (przy umowie przedwstępnej). Koszt takiego wpisu to 150,00 złotych.
Kto ponosi koszty za sporządzenie aktu, opłatę sądową, koszty wypisów i PCC
Zwyczajowo, wszystkie koszty ponosi strona kupująca, jednak jeżeli strony umówią się inaczej – nie ma przeszkód, by opłaty podzielić między stronę sprzedającą, a kupującą.
Kto odprowadza podatek od czynności cywilnoprawnych
Płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych jest notariusz i tak naprawdę od zapłaty tego podatku powinno być uzależnione przeprowadzenie transakcji. PCC płacony jest przed czynnością przelewem bądź gotówką, a następnie notariusz przelewa na rzecz urzędu skarbowego należny podatek. Wszelkie opłaty sądowe oraz podatki są co prawda uiszczane w całości u notariusza, ale tylko po to aby notariusz związany ustawami m.in. jako płatnik, przelał je na rachunki bankowe odpowiednich urzędów skarbowych i sądów.