Tytuł egzekucyjny, czyli egzekucja w akcie notarialnym

Tytuł egzekucyjny czyli egzekucja w akcie notarialnym

Rygor egzekucji

Trzeba byłoby mieć torbę gotówki przy sobie, mnóstwo cierpliwości i czasu aby kupić mieszkanie u notariusza, gdyby w prawie nie było pojęcia egzekucji i artykułu 777 kodeksu postępowania cywilnego.

Rozpoczynając temat egzekucji, o której mowa w art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, najprościej będzie zacząć od prostego przykładu. Weźmy sobie pod lupę umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, która musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. 

W takiej umowie sprzedającemu za sprzedaż lokalu należy się określona kwota pieniędzy od kupującego, a temu drugiemu wydanie lokalu i przeniesienie na niego jego własności. W chwili podpisania aktu notarialnego, własność lokalu stanowiącego odrębną nieruchomością (kolokwialnie zwanym “własnościowym”), przechodzi na kupującego. A co w takim razie z pieniędzmi, które należą się sprzedającemu?

Własność a pieniądze

Trudno sobie wyobrazić, by przy aktualnych cenach nieruchomości i obecnym bezgotówkowym obrocie, aby Kasia Kowalska, która kupuje lokal, na spotkanie do notariusza zabierała ze sobą wielką plastikową torbę wypchaną banknotami. Potrzeba by też wyobraźni scenarzysty filmowego, aby Wojciechowska owy lokal sprzedająca, taką ilość gotówki (dajmy na to pięćset tysięcy złotych) przeliczała przy kupującej i notariuszce, przed podpisaniem aktu. 

Jak pewnie Wam wiadomo, w obecnych czasach, kupująca dokonuje przelewu określonej kwoty, w określonym terminie. Zgodnie z prawem, dopiero zaksięgowanie środków na koncie sprzedającej, oznacza zapłatę ceny (nie sam przelew, jak błędnie myślą co niektórzy). Jednak sprzedająca przestaje być właścicielką lokalu znacznie wcześniej, bo z momentem podpisania aktu notarialnego, a na pieniądze z tej transakcji musi jeszcze chwilę poczekać. Często dwa-trzy dni.

To praktyka i charakter czynności sprawiły, że omawiana EGZEKUCJA dobrze spełnia swoją rolę celem zabezpieczenia obydwu stron transakcji. Jest to najczęściej stosowane i najpowszechniejsze narzędzie, które zabezpiecza ich interesy.

Co oznacza poddanie się egzekucji?

Kolokwialnie mówimy na nią: “trzy siódemki” lub “rygor”

Bardzo często zabezpiecza się wykonanie umowy poprzez oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wystarczy, że formą aktu notarialnego objęte jest samo oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie takie może stanowić odrębny od samej umowy dokument. Omawiany przykład dotyczy umowy sprzedaży, jednak takie oświadczenie może być jednostronną czynnością prawną dłużnika (np. oświadczenie o poddaniu się egzekucji wynikający z najmu okazjonalnego, alimentów, pożyczek itd.). 

W przypadku przykładu umowy sprzedaży, takie oświadczenie najczęściej opisywane jest w miejscu określającym sposób zapłaty za nie. Wówczas kupujący zobowiązuje się przelać określoną kwotę w konkretnym terminie, a na wypadek gdyby tego nie zrobił, poddaje się egzekucji. 

Egzekucja czyli bez sporu sądowego

Dobrowolne poddanie się egzekucji na podstawie aktu notarialnego to sposób na szybkie uzyskanie tytułu egzekucyjnego bez konieczności prowadzenia sporu sądowego. Ma to przede wszystkim na celu ochronienie strony przed długotrwałym, trudnym i kosztownym procesem. 

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego w innym przypadku jest ono nie ważne.

Co musi zawierać oświadczenie o poddaniu się egzekucji? 

Akt notarialny, w którym zawarte jest takie oświadczenie, powinien zawierać przede wszystkim:

  • oznaczenie osoby dłużnika,
  • oznaczenie osoby wierzyciela, 
  • określenie obowiązków dłużnika, 
  • oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, 
  • termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest jego wykonanie, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie aktowi klauzuli wykonalności.

Co się dzieje w sytuacji gdy kupujący nie zapłacił ceny w określonym terminie? 

Sprzedający w takiej sytuacji na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji (tytułu egzekucyjnego), składa do sądu rejonowego wniosek o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności. Taki wniosek jest rozpatrywany przez sąd natychmiast, nie później niż w ciągu trzech dni. Podobnie dzieje się w sytuacji, gdy sprzedający nie wydał lokalu w określonym terminie. Wówczas takim samym oświadczeniem zabezpieczony jest kupujący. 

Nadawanie klauzuli wykonalności krok po kroku. Podsumowanie. 

Klauzula wykonalności nadawana jest na wniosek wierzyciela przez sąd rejonowy właściwy dla dłużnika – czyli osoby, która złożyła w akcie notarialnym oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jeżeli zaś jest problem z ustaleniem tej właściwości wówczas, klauzula nadawana jest przez sąd rejonowy, w którego okręgu ma być wszczęta egzekucja.

W postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności sąd przede wszystkim będzie badał, czy akt notarialny spełnia wymogi formalne określone w poszczególnych przepisach, a także czy upłynął termin spełnienia świadczenia, a zatem czy nastąpiło zdarzenie, które by uprawniało wierzyciela do wszczęcia egzekucji.

Co więcej, sąd będzie sprawdzał, czy nie minął również termin przed upływem którego wierzyciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności.

Jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, którego udowodnienie spoczywa na wierzycielu, sąd nada klauzulę wykonalności dopiero po dostarczeniu dowodu zaistnienia tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego bądź prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym. 

W jakich jeszcze aktach notarialnych może wystąpić oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji wielu osobom na pewno kojarzy się z umową najmu, o której pisałyśmy wcześniej. Jednak takie oświadczenie może występować w wielu innych przypadkach.

Warto zwrócić uwagę udzielając pełnomocnictwa do sprzedaży czy nabycia nieruchomości, aby zawierało ono w swojej treści także umocowanie do poddania mocodawcy egzekucji, do zapłaty, czy też do wydania lokalu.

Opisywane oświadczenie znajdzie zastosowanie zarówno w przypadku umów najmu okazjonalnego, najmu instytucjonalnego, zwykłego najmu, jak i przy umowach: sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, darowizny, podziału majątku, jako załączniki przy wszelkich porozumieniach o świadczenia np. alimentacyjne, wynikających z umów pożyczek, umów nienazwanych jak np datio in solutum.

Inną formą zabezpieczenia zapłaty ceny jest depozyt, o którym wspominaliśmy we wcześniejszym artykule i do którego również serdecznie odsyłamy. Klik!

A teraz coś dla mocno zainteresowanych tematem

Czym różni się poddanie egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4) od egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego?

Te dwa przepisy na pierwszy rzut oka są do siebie bardzo podobne, jednak znacznie się od siebie różnią.

Co powinno zawierać oświadczenie o poddaniu się egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 kpc?

  • określenie dłużnika i wierzyciela;
  • oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji;
  • precyzyjne określenie świadczenia dłużnika (np. obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej), w tym podanie podstawy prawnej obowiązku (np. wskazanie umowy, z której wynika obowiązek)
  • termin spełnienia świadczenia lub zdarzenie, od którego uzależnione jest jego wykonanie.

Co powinno zawierać oświadczenie o poddaniu się egzekucji z art. 777 § 1 pkt 5 kpc?

  • określenie dłużnika i wierzyciela;
  • oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji;
  • oznaczenie świadczenia pieniężnego (do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej);
  • określenie zdarzenia, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku;
  • określenie terminu, w którym wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Zasadniczą różnicą pomiędzy tymi dwoma rygorami jest zakres świadczeń, które można na ich podstawie egzekwować. 

Jeżeli chodzi o art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, może to być zarówno zapłata kwoty pieniężnej, jak również wydanie rzeczy oznaczonych co do gatunku lub rzeczy indywidualnie oznaczonej. Jeżeli zaś chodzi o art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego – będziemy mieli do czynienia jedynie z obowiązkiem zapłaty jakiejś sumy pieniężnej. 

Kolejną zasadniczą różnicą pomiędzy wyżej wskazanymi rygorami – w przypadku art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, kwota ta musi być konkretnie wskazana, natomiast w przypadku art. 777 § 1 pkt 5, Kodeksu postępowania cywilnego wystarczy określić górną granicę wysokości świadczenia lub wskazać klauzulę waloryzacyjną.

Ponadto, cechą charakterystyczną aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o poddaniu się egzekucji z art. 777 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego, jest obowiązek wskazania terminu, w którym wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po upływie tego terminu akt notarialny traci status tytułu egzekucyjnego.